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Eine attraktive Innenstadt ist das Aushängeschild jeder Stadt, an deren Entwicklung eine Vielzahl von Akteuren beteiligt ist. Neben den Einzelhändlern und der Verwaltung wurden in den letzten Jahren auch die Immobilieneigentümer als wichtige Akteure in der Stadtentwicklung erkannt. Sie bieten mit ihren Immobilien Standorte, an denen eine Ansiedlung von Einzelhändlern erfolgen kann und beeinflussen durch die Gestaltung ihrer Immobilien sowie durch die Wahl der Mieter und Nutzungen die Attraktivität der Innenstädte. Die Untersuchungen dieser Arbeit konzentrieren sich auf die Bedeutung der Immobilieneigentümer für die Einzelhandelsentwicklung und damit für die Attraktivität der Innenstadt.
Ziel dieser Arbeit ist es, den Einfluss des Eigentümers auf die Handelsimmobilie und damit auf die Attraktivität der Innenstadt am Beispiel der Stadt Würzburg genauer zu untersuchen. Der Fokus liegt auf dem Zusammenhang von Eigenschaften, Zielen und Motiven des Immobilieneigentümers einerseits und dem Zustand der Immobilie andererseits.
Die methodische Vorgehensweise gliedert sich dementsprechend in zwei Untersuchungsansätze. Auf der einen Seite werden Informationen zu den Immobilieneigentümern durch Grundbuchauswertungen und Befragungen erhoben, um eine Typisierung vornehmen zu können. Auf der anderen Seite werden die Anforderungen von Einzelhändlern an innerstädtische Handelsimmobilien herausgearbeitet und in ein Bewertungsmodell überführt. Mit diesem werden die Immobilien im Untersuchungsgebiet hinsichtlich ihrer Eignung für den Einzelhandel bewertet. Aus der Verschneidung dieser beiden Ansätze können dann Aussagen über den Einfluss der Eigentümer auf die Handelsimmobilien und damit auch auf die Attraktivität der Innenstadt abgeleitet werden.
Eine lange Tradition im japanischen Einzelhandel besitzen die oftmals schmalen und überdachten Einkaufspassagen (Shoutengai). Charakteristisch ist die Aneinanderreihung von kleinflächigen, unabhängigen und oftmals familiengeführten Fachgeschäften. Diese sind sowohl im Einzelhandel, Dienstleistungsgewerbe als auch in der Gastronomie angesiedelt und dienen nicht nur als zentrales Versorgungszentrum in Fußnähe, sondern sind auch Kommunikationsmittelpunkt einer Nachbarschaft oder eines Stadtbezirks. Das Ziel der Arbeit ist die Darstellung der momentanen Situation traditioneller Einkaufspassagen in Japan und welchen Herausforderungen diese aktuell und zukünftig gegenüberstehen. Mangelnde Kundennachfrage, erhöhte Konkurrenzsituation, steigende Steuerabgaben oder fehlende Nachfolger stehen beispielhaft für die Probleme, mit denen sich viele Inhaber konfrontiert sehen. Durch die empirische Untersuchung sollen Determinanten des Erfolgs bzw. Misserfolgs erarbeitet werden. Hierbei wurden von Juni 2015 bis Juli 2016 in Kyoto und Osaka 21 Einkaufspassagen mit insgesamt 3.469 Geschäftsflächen kartiert, von denen wiederum acht Einkaufspassagen näher untersucht wurden. Dabei haben 513 Betriebe an einer standardisierten Befragung teilgenommen und es wurden mehrere Leitfadeninterviews mit Shoutengai-Vereinen sowie Stadtverwaltungen und Wirtschaftsförderern geführt. Als theoretische Grundlagen der vorliegenden Arbeit dient insbesondere die Akteurs- und Handlungstheorie und wie die Aktivitäten der Geschäftsbetreiber die Passagen positiv bzw. negativ beeinflussen. Flankierenden Charakter besitzen zudem die Institutionentheorie, anhand derer der Einfluss politischer Entscheidungen erörtert wird sowie zyklische Theorieansätze, um eine Einordnung der traditionellen Einkaufspassagen in Japans Einzelhandelslandschaft durchzuführen.
Seit über drei Jahrzehnten sinkt landesweit die Zahl der Einzelhändler, die Gründe für den Niedergang sind vielfältig. Insbesondere Einzelgeschäfte mit einer niedrigen einstelligen Zahl an Mitarbeitern waren und sind auch weiterhin im Rückgang inbegriffen. Über ein Drittel der befragten Geschäftsinhaber planen in den nächsten fünf Jahren die Geschäftsführung aufzugeben, zwei Drittel von ihnen haben keinen Nachfolger für ihr Geschäft. Zunehmende Schließungen tragen zu Trading-Down Prozessen der gesamten Passage bei. Hohe Leerstandsquoten von bis zu über 50 %, verbunden mit ungepflegten Gebäudefassaden, einem schlechten Beleuchtungskonzept und begrenzter Produktauswahl führen zu einer unattraktiven Einkaufsatmosphäre, resultierend in einem Kundenmangel. Die Diversifizierung der Betriebsformen ab den 1960er Jahren und Deregulierungsprozesse der Binnenhandelspolitik beförderten die Konkurrenzsituation der Einkaufspassagen und bildeten die Grundlage dieser Abwärtsentwicklung.
Einige Immobiliengesellschaften nutzen dies für ihre Zwecke und erwerben einige Ladenzeilen, um diese großflächigen zu Wohnhäusern umzubauen. Die Einkaufspassagen erfahren dadurch einen Funktionswandel und verlieren zunehmend ihren ursprünglichen Charakter. Die Ergebnisse tragen dazu bei, die aktuelle Einzelhandelslandschaft Japans zu erfassen und stadtplanerischen Instrumenten bei der künftigen Planung zu unterstützen.