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2. Geschichtliche Grundlagen der Modernisierung des Bodenrechts in Deutschland und Russland Die vorliegende Arbeit behandelt die Entwicklung des Grundeigentumsbegriffs in Deutschland und Russland. Was die Entwicklung in Deutschland betrifft, wurden folgende Schwerpunkte näher betrachtet: die Entstehung von Eigentum an Grund und Boden, die allmähliche Entwicklung des Familienbesitzes an Grund und Boden hin zu Privateigentum, der geteilte Eigentumsbegriff im Mittelalter sowie das unbeschränkte Grundeigentum des 19. Jh. Ferner wird die Entwicklung der Eigentumsdefinition in der Rechtswissenschaft im Zeitraum vom Mittelalter bis heute untersucht. Bei der Entwicklung des Grundeigentumsbegriffs in Russland liegt das Hauptaugenmerk auf der Entstehung des Grundeigentums, der Enteignung des Privatgrundeigentums durch den Zaren und die allmähliche Befreiung des Privateigentums von den Fesseln der Staatsgewalt. Danach wurden die frühesten Verfügungsgeschäfte über Grundstücke in Russland und Deutschland untersucht und miteinander verglichen. Dabei ist festzustellen, dass die Idee der Verfügungsmacht über Grundstücke sowohl in Deutschland im 12. Jh. als in Russland im 14. Jh. von Seiten der Kirche kam: sie sprach dem Erblasser ein Vermögensteil aus dem Familienbesitz als Seelegeräte zur freien Veräußerung zu. Anließend wurde der Eigentumserwerb an Grundstücken nach dem Allgemeinen Landrecht von 1794 (ALR), dem Codex Maximilianeus Bavaricus Civilis von 1756 (CMBC) und dem russischen Svod Zakonov von 1832 (SZ) untersucht. 2. Entwicklung der Grundstückserwerbsfähigkeit der Ausländer in Deutschland und Russland Diese Ausarbeitung begann mit der Entwicklung der Grunderwerbsfähigkeit von Ausländern in Deutschland. Am Anfang der zivilisatorischen Entwicklung betrachtete sich jedes Volk als einzige Rechts- und Personengemeinschaft, weshalb rechtlose Fremde der absoluten Willkür derselben ausgesetzt waren. Eine Ausnahme stellten solche Ausländer dar, die dem Schutz des Königs oder eines Volksgenossen unterfielen. In dieser Periode entwickelten sich Rechte an Ausländer, wie Strand- und Wildfangrechte. Die Rechtslage ausländischer Christen verbesserte sich in der Zeit des Fränkischen Reichs. Der Zerfall des fränkischen Reiches führte zur Verfeindung kleinerer Herrschaften und zur rückläufigen Entwicklung der Rechtsfähigkeit von Ausländern. Reichsangehörige eines anderen Territorien wurden damals genauso behandelt wie Nichtsreichsangehörige. Fremde durften zwar Grundstücke auf fremden Territorien erwerben, sollten aber entweder den Bürgereid leisten oder sich verpflichten, in dinglichen Rechtsverhältnissen vor ländlichen Gerichten aufzutreten. Beim Kauf war von ihnen immer das Vorkaufsrecht Einheimischer zu beachten. Die Bildung des deutschen Bundes im Jahre 1815 begründete für die Angehörigen der deutschen Bundesstaaten die Gleichstellung hinsichtlich der wesentlichen Privatrechte. Art. 18 Abs. a der Deutschen Bundesakten sicherte den Untertanen der deutschen Bundesstaaten den Grundeigentumserwerb innerhalb des Bundes zu. Nach dem Zerfall des Deutschen Bundes hat Art. 3 Reichverfassung die Reichsbürgerrechte für alle Deutsche anerkannt. Ferner habe ich die preußische und bayerische Gesetzgebung und Rechtsprechung im 19. Jh. untersucht. Bezüglich der Grundstücksveräußerung an Ausländer in Russland wurden zunächst Erwerbsbeschränkungen für Ausländer im Russischen Reich im 19 Jh. untersucht. Im Allgemeinen hatten Ausländer die gleichen Möglichkeiten Immobilien zu erwerben wie Inländer. Die Veräußerungs- und Erwerbsbeschränkungen beruhten zunächst auf ständischen und betrafen auch Einheimische. Die weiteren Erwerbsbeschränkungen beruhten auf politischen Gründen und galten nur für Ausländer. Sie durften keine Grundstücke in den Grenzgebieten des Russischen Reichs erwerben. Weitere Erwerbsbeschränkungen betrafen Polen und Juden. Nach der Untersuchung des geltenden Rechts im Hinblick auf die Grundstückserwerbsfähigkeit der Ausländer ist festzustellen, dass Ausländer nahezu gleichwertigen Zugang wie Inländer zu Grundeigentum in Russland haben. 3. Grundstücksveräußerung nach geltendem deutschem und russischem Rechts Es wurden zwei Rechtssysteme mit unterschiedlichen Prinzipien hinsichtlich der Grundstücksveräußerung – deutsches Abstraktionsprinzip und russisches Traditionsprinzip – miteinander verglichen. Während das Eigentum in Deutschland mit der dinglichen Einigung und Eintragung im Grundbuch auf den Erwerber übergeht, ist in Russland dafür der wirksame Kaufvertrag und die Registrierung des Eigentumsübergangs im staatlichen Register erforderlich.
Mit Projektentwicklung, Vermarktung und Management von Handelsimmobilien beschäftigt sich eine wachsende Zahl von Berufsgeographen, jedoch nur ein überschaubarer Kreis von Forschern. Zwar ist unbestritten, dass der stationäre Handel als Betriebsmittel eine Verkaufsfläche braucht und klar definierte Ansprüche an ihre Gestaltung, ihren Zuschnitt und ihren Standort stellt. Jedoch überdeckt die Tatsache, dass der Handel diese Fläche nackt mietet und die für den Konsumenten sichtbare Kaufumgebung selbst stellt, gestaltet und laufend renoviert, ihren immobilien¬wirtschaft-lichen Charakter. Zudem trägt dazu bei, mit der Nennung der Betriebsform auch die zugehörige Immobilie zu bezeichnen.
Da aber gerade die Projektentwicklung einer Handelsimmobilie und ihr späteres Management über den Erfolg des Hauptnutzers entscheiden, verfolgt der vorliegende Band zwei Ziele: Einerseits führt er in diese Teildisziplin der Immobilienökonomie ein, andererseits vermittelt er einen Ausschnitt des bereits vorliegenden Praxiswissens. So wird im Grundlagenabschnitt für den Teilbereich der Discount- und Fachmarktimmobilien der Nachweis einer eigenständigen Forschungsdisziplin erbracht. Mit der phasenorientierten Betrachtung der Handelsimmobilien wird deren ökonomischer Lebenszyklus nachgezeichnet. Hierbei kommen die verschiedensten Akteure zu Wort, darunter die Öffentliche Planung, der Investor und auch der Eigentümer. Gerade letzteres Beispiel zeigt den entstehenden Interessenkonflikt zwischen den Ansprüchen einer sich dynamisch entwickelnden Handelsnutzung und den nachträglich veränderten Rahmenbedingungen der Bauleitplanung und darauf basierender Einzelhandelsentwicklungs¬konzepte. Funktionsspezifische Aspekte hinterfragen, in wieweit eine innenstädtische Bausubstanz den Anforderungen moderner Handelsunternehmen entspricht. Und unter strategiebezogenen Aspekten sind Beiträge unterschiedlicher Maßstäblichkeit zur Zukunftsperspektive von Handelsimmobilien zusammengefasst. Dabei werden BIDs als eine Initiative von Immobilieneigentümern zur Umfeldverbesserung der Handelsnutzung begriffen und die Investitionen in den Handelsimmobilienbestand von Hauptgeschäftsstraßen als nachhaltiger Beitrag zur Erhaltung der Urbanität aufgezeigt. Der Blick in die zukünftige Gestaltung der Managementimmobilie Shopping-Center gibt die Wechselwirkung mit der gesellschaftlichen Entwicklung und dem Stellenwert von Konsum wieder. Letztlich wird der Einfluss des Online-Handels auf die weitere Handelsimmobilienentwicklung abzuschätzen versucht.
Das „Phänomen“ Shopping Center beschäftigt geographische Handelsforscher und Praktiker seit Jahren gleichermaßen. Dies liegt nicht zuletzt an vielfältigen Prozessen der raum-zeitlichen Ausbreitung, welche auf globaler Ebene zunehmende Internationalisierung, auf der regionalen Ebene rücken vermehrt mittelgroße und kleinere Städte in den Fokus der Projektentwickler und auf lokaler Ebene ist eine Verlagerung des Ansiedlungsgeschehens von Stadtrandlagen zu innerstädtischen Zentren zu beobachten.
Auf Akteursseite spielen Projektentwickler und Management eine wichtige Rolle, um Shopping Center zu erfolgreichen Investmentprodukten zu machen, während die räumliche Planung bei der Bewertung von Projektanträgen und bei der Einordnung in städtische Ansiedlungsstrategien und Leitbilder zu berücksichtigen hat, dass Shopping Center eine besondere Raumkonfiguration in den Stadtlandschaften darstellen - mit Auswirkungen auf verschiedene Aspekte der wirtschaftlichen Entwicklungen und des sozialen Lebens. Ihre Verträglichkeit mit bestehenden Einzelhandelsstrukturen, ihre Wirkungen auf die Stadtentwicklung sowie auf Kaufkraftströme mit geeigneten Methoden und unter Berücksichtigung aktueller Prozesse zu untersuchen, ist Anliegen der Forschung und Praxis.
Diesem Anliegen widmet sich der vorliegende Sammelband, wobei der Großteil der Beiträge auf den Vorträgen einer Fachsitzung im Rahmen des Deutschen Geographentages 2013 in Passau basiert.
Die Entwicklung des Einzelhandels in Deutschland wird aus struktureller und räumlicher Sicht heute durch mindestens vier signifikante Prozesse geprägt: Erstens erobert der Online-Handel weiterhin Umsatzanteile; seine Bedeutungszunahme betrifft mittlerweile fast alle Sortimente und Standorte. Auch der Lebensmitteleinzelhandel, der lange Zeit vor allem aus logistischen Gründen für den Online-Handel wenig geeignet zu sein schien, verbucht inzwischen deutliche Zuwächse des Online-Geschäfts. Zweitens plagen insbesondere die Zentren kleiner und mittelgroßer Städte vor allem in ländlichen Räumen Umsatzrückgänge. Ihre Krise ist allerdings nicht nur der Konkurrenz durch den Online-Handel geschuldet, sondern hat auch eine Vielzahl anderer Gründe. Drittens zeichnet sich eine Rückeroberung innerstädtischer Zentren durch den Lebensmitteleinzelhandel ab. Dabei sind insbesondere Convenience-Formate von Bedeutung. Und viertens breitet sich der Einzelhandel aktuell verstärkt an „besonderen“ Standorten aus. Hierzu zählen Orte mit einer hohen Verkehrswertigkeit, u. a. Bahnhöfe und Flughäfen, aber auch Factory Outlet Center, die lange Zeit aus politisch-planerischen Gründen blockiert wurden und in Deutschland ein Schattendasein fristeten. Die Beiträge dieses Bandes nähern sich den genannten Entwicklungstendenzen aus der Perspektive neuer konzeptioneller Überlegungen, wobei zum Teil auch innovative methodische Ansätze vorgestellt werden.
Business lmprovement Districts (BID) gelten als vielversprechendes Instrument der Quartiersentwicklung und Modell zur Attraktivitätssteigerung von Innenstädten und Stadtteilzentren. In BID bezahlen Grundeigentümer oder Gewerbetreibende eine Abgabe für eine private Organisation, die Programme zur Attraktivitätssteigerung des Gebiets durchführt. Die Gründung eines BID bedarf anfänglich der Zustimmung eines Mindestteils der Betroffenen, die Abgabe ist aber nach der Implementierung für alle verbindlich.
Nachdem sich BID in Nordamerika weit verbreitet haben, wird das Modell nun weltweit implementiert. In Deutschland haben einige Bundesländer, darunter als erste Hamburg, Hessen, Bremen und Schleswig-Holstein, bereits entsprechende Gesetze eingeführt, andere Bundesländer arbeiten daran.
Die Autoren des Bandes ziehen ein Zwischenfazit der Implementierung von BID in Deutschland und analysieren die Erfolge und Probleme sowie Konflikte, die bei der Etablierung von BID auftauchen. Sie thematisieren die Wesentlichen Forschungsstränge, die sich mit BID auseinandersetzen, die paradigmatisch für den Wandel von government zu governance in der Stadtentwicklung stehen, und diskutieren an konkreten Fallstudien grundsätzliche Fragen der Quartiersentwicklung,
der Partizipation und die Vor- und Nachteile verpflichtender und freiwilliger Modelle der Zentrenentwicklung. Der Blick auf internationale Erfahrungen zeigt alternative Entwicklungspfade von BID auf.